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So ver­mei­den Unter­neh­mer hohe Steu­er­nach­zah­lun­gen

Nut­zen Selbst­stän­dige ein Arbeits­zim­mer im Eigen­heim nur beruf­lich, gilt es als Betriebs­ver­mö­gen. Bei Ver­kauf oder Betriebs­auf­gabe dro­hen hohe Steu­ern auf die Ent­nahme, falls die Immo­bi­lie an Wert zuge­legt hat.

Text: Midia Nuri


Betrieb­lich genutzte Räume in Pri­vat­woh­nun­gen haben es steu­er­lich betrach­tet in sich. Oft kommt es wegen Arbeits­zim­mer & Co. zum Streit mit dem Fis­kus. Jahre hat es gedau­ert, bis klar war: Antei­lige Nut­zung und damit der Abzug von Betriebs­aus­ga­ben für ein nur teil­weise betrieb­lich genutz­tes Arbeits­zim­mer sind nicht drin. Dafür dür­fen auch Selbst­stän­dige mit eige­nen Betriebs­räu­men die Kos­ten für ein häus­li­ches Arbeits­zim­mer steu­er­lich gel­tend machen. Kürz­lich ging aber­mals eine Aus­ein­an­der­set­zung vor dem Finanz­ge­richt Köln gut für den Steu­er­zah­ler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeit­neh­me­rin und auch nur die Frage mög­li­cher Spe­ku­la­ti­ons­er­träge – also als Ein­künfte aus Kapi­tal­ver­mö­gen. Unter­neh­mer mit Arbeits­zim­mer in ihrem Eigen­heim soll­ten das Urteil aber als will­kom­mene Erin­ne­rung auf­neh­men, mal ihren Steu­er­be­ra­ter auf die Ange­le­gen­heit anzu­spre­chen. Denn steu­er­lich gibt es für sie hier zusätz­lich einige böse Fal­len zu umrun­den – wenn auch nicht die Kapi­tal­ertrag­steuer.

Spekulations­gewinne fal­len in der Regel nicht an

Erst die gute Nach­richt – für Arbeit­neh­mer wie Selbst­stän­dige: Zumin­dest Steu­ern auf Kapi­tal­erträge fal­len beim Ver­kauf einer selbst bewohn­ten Eigen­tums­woh­nung nicht an, selbst wenn für das Arbeits­zim­mer in den Vor­jah­ren Wer­bungs­kos­ten in Höhe von 1.250 Euro ange­setzt wor­den waren und das Eigen­heim inner­halb der zehn­jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist ver­äu­ßert wird. Die­ses Urteil fäll­ten die Köl­ner Finanz­rich­ter. Das häus­li­che Arbeits­zim­mer sei in den pri­va­ten Wohn­be­reich inte­griert und kein selbst­stän­di­ges Wirt­schafts­gut, befan­den die Rich­ter. Außer­dem stehe eine Besteue­rung „auch im Wer­tungs­wi­der­spruch zum gene­rel­len Abzugs­ver­bot von Kos­ten für häus­li­che Arbeits­zim­mer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übri­gens ist die von den Köl­ner Finanz­rich­tern nun fest­ge­legte Vor­gabe nicht neu, aber offen­bar wenig bekannt. Sie steht in Text­zif­fer 39 eines BMF-Schrei­bens aus dem Jahr 2000.

Mas­sive Belas­tun­gen dro­hen durch Ein­kom­men­steuer

Nun die schlechte Nach­richt für alle Selbst­stän­di­gen mit betrieb­lich genutz­ten Räu­men im Eigen­heim: Für sie liegt in der Ein­kom­men­steuer eine Kos­ten­falle, die meist völ­lig uner­war­tet zuschnappt. Machen Selbst­stän­dige näm­lich Betriebs­aus­ga­ben für ein häus­li­ches Arbeits­zim­mer, einen Lager- oder Archiv­raum oder sons­tige Geschäfts­räume im Eigen­heim gel­tend, müs­sen sie beden­ken, dass sol­che Räume durch die aus­schließ­lich betrieb­li­che Nut­zung auto­ma­tisch zum Betriebs­ver­mö­gen wer­den. Auch wenn also steu­er­lich über Jahre hin­weg alles glatt geht, das Finanz­amt die Abzüge durch­winkt und Unter­neh­mer sich über eine hüb­sche Steu­er­erspar­nis freuen: Wird die selbst­stän­dige Tätig­keit ein­ge­stellt oder das Eigen­heim ver­kauft, besteu­ert der Fis­kus den Wert­zu­wachs der betrieb­lich genutz­ten Räum­lich­kei­ten zum vol­len Ein­kom­men­steu­er­satz.

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf macht der Betrieb einen Gewinn

Dem Finanz­amt dürfte diese Ein­nah­me­quelle kaum ent­ge­hen. Berück­sich­tigt ein Selbst­stän­di­ger in sei­ner steu­er­li­chen Gewinn­ermitt­lung eine Abschrei­bung für betrieb­li­che Räume in sei­nem pri­va­ten Eigen­heim als Betriebs­aus­ga­ben, ist der Fis­kus spä­tes­tens damit über mög­li­cher­weise dem Betriebs­ver­mö­gen zuzu­rech­nende Räum­lich­kei­ten infor­miert. Die ent­spre­chende Zuord­nung pas­siert auto­ma­tisch bei Auf­gabe oder Ver­äu­ße­rung des Betriebs oder wenn Unter­neh­mer ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen – zumeist völ­lig über­ra­schend. Gerade in Zei­ten wach­sen­der Immo­bi­lien- und Grund­stücks­preise steigt die Gefahr für sol­che teu­ren Über­ra­schun­gen sogar noch.

In Boom­re­gio­nen sind Arbeits­zim­mer steu­er­lich Spreng­stoff

Ein betrieb­lich genutz­ter Raum im Haus­halt des Selbst­stän­di­gen zählt nur dann nicht zum Betriebs­ver­mö­gen, wenn der Markt­wert der betrieb­lich genutz­ten Flä­che maxi­mal 20 Pro­zent des Gesamt­werts der Immo­bi­lie aus­macht und höchs­tens 20.500 Euro beträgt. Das Pro­blem: Beim Ermit­teln des Höchst­werts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieb­li­chen Räume ent­fal­lende Wert für das Gebäude, son­dern auch der antei­lige Wert am Grund und Boden (§ 8 EStDV). Der zur Besteue­rung ange­setzte betrieb­li­che Gewinn errech­net sich also auch aus dem Wert­zu­wachs der Immo­bi­lie. Der mag zwar nicht exor­bi­tant sein, ist aber vie­ler­orts über die Jahre und Jahr­zehnte hin­weg üppig. Wer mehr als 20 Pro­zent Wohn­flä­che betrieb­lich nutzt und dazu noch in einer Boom­re­gion wie Mün­chen, Ham­burg oder Ber­lin wohnt, für den wird die Besteue­rung des Wert­zu­wach­ses auf einen Schlag schmerz­haft teuer. Und nicht nur Boom­re­gio­nen sind ris­kant. Da dem Finanz­amt die reale Jah­res­ren­dite nach Infla­tion total egal ist, wird es mit der Zeit auch in wirt­schaft­lich weni­ger explo­si­ven Stand­or­ten wie Würz­burg, Nürn­berg oder Leip­zig steu­er­lich teuer. Der Wert­zu­wachs erhöht dann die stil­len Reser­ven des Unter­neh­mens – mit etwas Pech oder je nach Sicht­weise auch Glück um einige Zig­tau­send Euro.

Mit dem Steu­er­be­ra­ter ver­schie­dene Sze­na­rien durch­ge­hen

Unter­neh­mer mit Arbeits­zim­mer im Eigen­heim soll­ten des­halb mit dem Steu­er­be­ra­ter ver­schie­dene Sze­na­rien durch­spie­len bezie­hungs­weise um sinn­volle Gestal­tungs­tipps bit­ten – und spä­tes­tens vor dem Ver­kauf des Eigen­heims oder der Betriebs­auf­gabe mög­li­che Aus­wege aus der Steu­er­falle suchen. Mit etwas Vor­lauf lässt sich selbst bei ungüns­ti­ger Gestal­tung steu­er­lich oft noch etwas ret­ten. So lässt sich die Zuord­nung zum not­wen­di­gen Betriebs­ver­mö­gen auf­he­ben, indem Unter­neh­mer ihr Arbeits­zim­mer gezielt pri­vat mit nut­zen. Pri­vate Mit­nut­zung schließt den Betriebs­aus­ga­ben­an­satz als Arbeits­zim­mer aus, urteilte der Bun­des­fi­nanz­hof vor ein paar Jah­ren. Unter­neh­mer soll­ten ihren Steu­er­be­ra­ter fra­gen – der Ver­lust des Steu­er­vor­teils könnte sich mit Blick auf die Ver­steue­rung eines hohen Wert­zu­wach­ses loh­nen.

Viel­leicht ist es sinn­vol­ler, kein Arbeits­zim­mer anzu­set­zen

Ist nur ein Ehe­gatte Eigen­tü­mer der pri­va­ten Räume, sollte der Ver­weis auf ein Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs hel­fen. Im Fall eines Ehe­paa­res, das je 50 Pro­zent des Eigen­heims besaß, leg­ten die obers­ten Finanz­rich­ter fest, dass die Ent­nahme betrieb­lich genutz­ter Räume den Gewinn des „Unter­neh­mer­ehe­gat­ten“ nur ent­spre­chend sei­nem Mit­ei­gen­tums­an­teil erhöht – also um bis zu 50 Pro­zent der Wert­stei­ge­rung. Den Mit­ei­gen­tums­an­teil des Ehe­gat­ten wer­tete der BFH nicht als Betriebs­ver­mö­gen. Das gilt selbst dann, wenn der Selbst­stän­dige zuvor sämt­li­che Auf­wen­dun­gen als Betriebs­aus­ga­ben ange­setzt hatte, so die Rich­ter. Ganz gene­rell hilft steu­er­lich eben immer: gute Pla­nung.


Bei Fra­gen spre­chen Sie uns gerne an.


Quelle: www​.tria​log​-unter​neh​mer​blog​.de, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg

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