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Feri­en­woh­nun­gen aus steu­er­li­cher Sicht

Die Ver­mie­tung von Immo­bi­lien ist steu­er­lich attrak­tiv. Geringe Zin­sen und der Man­gel an Anla­ge­al­ter­na­ti­ven haben zu einem Immo­bi­li­en­boom geführt. Gerade Feri­en­woh­nun­gen kön­nen dabei inter­es­sant sein. Die Ver­mie­tung einer Feri­en­woh­nung funk­tio­niert aus steu­er­li­chem Blick­win­kel ähn­lich wie eine dau­er­hafte Ver­mie­tung an feste Mie­ter. Es bestehen jedoch auch wich­tige Unter­schiede, die einer genauen Betrach­tung bedür­fen.


Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht

Wesent­li­che Vor­aus­set­zung für die steu­er­li­che Aner­ken­nung einer Feri­en­woh­nung ist der Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht. Diese liegt immer dann vor, wenn nach­ge­wie­sen wer­den kann, dass die Feri­en­woh­nung nicht selbst genutzt wird. Die­ser Nach­weis kann z. B. der­art erfol­gen, dass die Ver­mie­tung durch einen Ver­mitt­ler erfolgt und die Selbst­nut­zung ver­trag­lich aus­ge­schlos­sen ist.

Folge der Annahme der Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht ist, dass die Wer­bungs­kos­ten voll abge­zo­gen wer­den kön­nen und Ver­luste aner­kannt wer­den. Andern­falls spricht das Finanz­amt von steu­er­li­cher Lieb­ha­be­rei. Vor­sicht ist auch dann gebo­ten, wenn die orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­zei­ten um min­des­tens 25 % unter­schrit­ten wer­den.

Selbst­nut­zung nicht aus­zu­schlie­ßen

Ist die Selbst­nut­zung nicht aus­zu­schlie­ßen, liegt grund­sätz­lich keine Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Ver­mie­tung nicht durch­ge­hend oder in Eigen­re­gie erfolgte. Auch die zuvor beschrie­bene Unter­schrei­tung der orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­zeit oder eine zeit­nahe Ver­äu­ße­rung (inner­halb von 5 Jah­ren) füh­ren zu die­ser Folge. Es ist dann zu prü­fen, ob eine Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt.

Diese Prü­fung macht eine soge­nannte Total­über­schuss­pro­gnose not­wen­dig. Hier­durch kann der Nach­weis geführt wer­den, dass eine Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt. Die Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht liegt vor, wenn über einen Zeit­raum von 30 Jah­ren – begin­nend ab Bau bzw. Kauf – ein soge­nann­ter Total­über­schuss erzielt wird. Dabei wer­den die Ein­nah­men und Aus­ga­ben geschätzt. Wird kein Total­über­schuss erzielt, wer­den die Ver­luste nicht aner­kannt.

Bei teil­wei­ser Selbst­nut­zung ist der Abzug der Wer­bungs­kos­ten voll­stän­dig mög­lich, wenn die Kos­ten nur mit der Ver­mie­tung zusam­men­hän­gen. Dies gilt für die End­rei­ni­gung nach erfolg­ter Ver­mie­tung, Ver­mie­tungs­pro­vi­sio­nen oder Inse­rate. Alle wei­te­ren Kos­ten wie Schuld­zin­sen oder Abschrei­bun­gen sind auf­zu­tei­len und nur bezo­gen auf die Ver­mie­tungs­tage abzieh­bar.

Aus­schließ­li­che Selbst­nut­zung

Wird die Feri­en­im­mo­bi­lie aus­schließ­lich selbst genutzt, wer­den keine Ein­künfte erzielt und eine steu­er­li­che Berück­sich­ti­gung der Auf­wen­dun­gen ist nicht zuläs­sig.

Feri­en­woh­nung als Gewer­be­be­trieb

In Aus­nah­me­fäl­len kann die Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung als Gewer­be­be­trieb ein­ge­stuft wer­den. Die­ses Risiko besteht bei­spiels­weise, wenn Sie umfang­rei­che Zusatz­dienst­leis­tun­gen für Ihre Mie­ter anbie­ten. Es muss dann z. B. eine Ver­gleich­bar­keit mit einem Hotel mög­lich sein. Hinzu kom­men muss, dass die Feri­en­woh­nung in einem rei­nen Feri­en­ge­biet liegt und mit ande­ren Feri­en­woh­nun­gen eine ein­heit­li­che Wohn­an­lage bil­det. In die­sem Fall fällt neben der Ein­kom­men­steuer unter Umstän­den eine Gewer­be­steuer auf den Gewinn an.

Umsatz­steuer

Die Ver­mie­tung einer Feri­en­im­mo­bi­lie führt dazu, dass der Ver­mie­ter umsatz­steu­er­recht­lich Unter­neh­mer wird.

Aus­rei­chend ist hier eine Ein­nah­me­er­zie­lungs­ab­sicht. Es ist nicht rele­vant, ob es sich nur um eine gele­gent­li­che Ver­mie­tung han­delt oder eine Ein­künfte- bzw. Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht vor­liegt. Das Umsatz­steu­er­recht kennt den Begriff der Lieb­ha­be­rei nicht.


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