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Die Miet­preis­bremse und das Bestel­ler­prin­zip

Das Gesetz zur Ein­füh­rung einer Miet­preis­bremse und des Bestel­ler­prin­zips für Mak­ler­leis­tun­gen ist am 1.6.2015 in Kraft getre­ten. Damit gel­ten ab Juni zwei wich­tige Ände­run­gen, die Mie­ter und Ver­mie­ter ken­nen soll­ten.


Ziel der Miet­preis­bremse ist, dass die Mie­ten auch zukünf­tig bezahl­bar blei­ben. Das Bun­des­mi­nis­te­rium für Jus­tiz und Ver­brau­cher­schutz hat fest­ge­stellt, dass der Unter­schied zwi­schen den Bestands­mie­ten und den Prei­sen bei Wie­der­ver­mie­tun­gen zuletzt bei­spiels­weise in Müns­ter bei 30 %, in Ham­burg und Mün­chen bei 25 % und in Ber­lin bei 19 % lag. Zudem seien in Bal­lungs­ge­bie­ten oder Uni-Städ­ten bezahl­bare Woh­nun­gen mitt­ler­weile Man­gel­ware. So stie­gen die Mie­ten etwa in Regens­burg um 33 % oder in Frei­burg um 32 %.

Die Neu­re­ge­lun­gen sehen vor, dass bei der Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen die zuläs­sige Miete in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete zuzüg­lich 10 Pro­zent ange­ho­ben wer­den darf.

In wel­chen Gebie­ten ein ange­spann­ter Woh­nungs­markt vor­liegt, kön­nen die Län­der für die Dauer von höchs­tens fünf Jah­ren fest­le­gen. Für Neu­bau­ten gilt die Miet­preis­bremse nicht, um den Woh­nungs­neu­bau nicht ein­zu­däm­men. Auch Neu­ver­träge nach einer umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung sind aus­ge­nom­men. Die ver­ein­barte Miete ist inso­weit unwirk­sam, als der zuläs­sige Betrag über­stie­gen wird. Der Mie­ter muss also maxi­mal nur 110 Pro­zent der orts­üb­li­chen Miete zah­len. Zu viel gezahlte Miete kann der Mie­ter zurück­for­dern.

Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete kön­nen die ört­li­chen Miet­spie­gel her­an­ge­zo­gen wer­den. Viele Groß­städte haben soge­nannte „qua­li­fi­zierte“ Miet­spie­gel, die nach wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den sind. In den meis­ten Gemein­den, in denen die Miet­preis­bremse gel­ten wird, wird es zumin­dest ein­fa­che Miet­spie­gel geben. Auch diese sind eine gute Grund­lage zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete für die betref­fende Woh­nung. Wo es kei­nen Miet­spie­gel gibt, kön­nen ggf. Ver­gleichs­miet­da­ten­ban­ken von Ver­mie­ter- und Mie­ter­ver­bän­den sowie ver­gleich­bare sta­tis­ti­sche Erhe­bun­gen zur orts­üb­li­chen Miete her­an­ge­zo­gen wer­den.

Soweit für die Ermitt­lung der Ver­gleichs­miete maß­geb­li­che Tat­sa­chen dem Mie­ter nicht zugäng­lich sind, aber der Ver­mie­ter über diese Tat­sa­chen unschwer Aus­kunft ertei­len kann, hat der Mie­ter einen Aus­kunfts­an­spruch gegen den Ver­mie­ter, um die Zuläs­sig­keit der ver­ein­bar­ten Miete über­prü­fen zu kön­nen. Dies betrifft z. B. die Höhe der Vor­miete.

Bestel­ler­prin­zip für Mak­ler­leis­tun­gen

Viel­fach wer­den freie Miet­ob­jekte häu­fig nur über Woh­nungs­mak­ler ange­bo­ten. Woh­nungs­su­chende haben oft­mals keine rea­lis­ti­sche Chance auf eine Woh­nung, wenn sie den Mak­ler nicht bezah­len. Das all­ge­mein gel­tende Prin­zip „Wer bestellt, der bezahlt“ soll nun sicher­stel­len, dass der­je­nige, der den Mak­ler beauf­tragt und in des­sen Inter­esse der Mak­ler über­wie­gend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine Umge­hung des Bestel­ler­prin­zips zu ver­mei­den, müs­sen Ver­träge über die Woh­nungs­ver­mitt­lung künf­tig in Text­form (z. B. per E-Mail) geschlos­sen wer­den. Eine von die­sem Prin­zip abwei­chende Ver­ein­ba­rung ist unwirk­sam und buß­geld­be­wehrt. Bei Kauf und Ver­kauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prin­zip im Übri­gen nicht.

Fazit

Die Motive zur Ein­füh­rung der Miet­preis­bremse und des Bestel­ler­prin­zips für Mak­ler­leis­tun­gen sind nach­voll­zieh­bar. Ver­bände und Immo­bi­li­en­wirt­schaft sehen jedoch einen mas­si­ven und unver­hält­nis­mä­ßi­gen Ein­griff in das Grund­recht auf Eigen­tum und die Ver­trags­frei­heit. Ver­mut­lich wer­den sich die Gerichte zeit­nah mit die­ser Pro­ble­ma­tik aus­ein­an­der­set­zen müs­sen.


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