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Instand­hal­tungs- und Scha­dens­er­satz­pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Ein häu­fi­ger Streit­punkt zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ist, ob und in wel­chem Umfang das gemein­schaft­li­che Eigen­tum saniert wer­den soll. Die Motive der
Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind oft sehr unter­schied­lich: Die einen möch­ten das Objekt in einem guten Zustand hal­ten und lau­fend inves­tie­ren, wäh­rend
die ande­ren z. B. aus finan­zi­el­len Grün­den sehr zurück­hal­tend bei der Ent­schei­dung für eine Sanie­rung sind.


Meist wer­den die Ent­schei­dun­gen für oder gegen eine Sanie­rung mehr­heit­lich getrof­fen. Offen war jedoch bis­her die Frage, ob ein Anspruch auf Sanie­rung von einem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besteht.

Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun mit Urteil vom 17.12.2014, AZ V ZR 9/14, ent­schie­den, dass ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Sanie­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­lan­gen kann, sofern diese zwin­gend erfor­der­lich ist und sofort erfol­gen muss. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten oder des Alters ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist bei die­ser Vor­aus­set­zung kein Raum. Ver­zö­gern die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Beschluss­fas­sung über eine sol­che Maß­nahme schuld­haft, kön­nen sie sich scha­dens­er­satz­pflich­tig machen.

Sach­ver­halt In dem zugrunde lie­gen­den Ver­fah­ren bestand die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus einem Haus mit drei Eigen­tums­woh­nun­gen. Eine Kel­ler­woh­nung war wegen eines feh­ler­haf­ten Umbaus durch den Vor­be­sit­zer unbe­wohn­bar gewor­den.

Die beklagte Par­tei war die jet­zige Eigen­tü­me­rin der Woh­nun­gen im Erd- und Dach­ge­schoss. Die kla­gende Par­tei erwarb die im Kel­ler gele­gene Woh­nung im Jahr 2002 unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuch­tig­keits­scha­den auf und ist inzwi­schen unbe­wohn­bar. Ursa­che hier­für sind in ers­ter Linie Pla­nungs­feh­ler bei dem Umbau der Kel­ler- in Wohn­räume und damit ver­bun­dene Bau­män­gel, die das gemein­schaft­li­che Eigen­tum betref­fen.

Das Amts­ge­richt hat die beklagte Par­tei – dem Antrag der kla­gen­den Par­tei ent­spre­chend – ver­ur­teilt, der antei­li­gen Auf­brin­gung der Kos­ten für die Sanie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und (zu die­sem Zweck) der Bil­dung einer Son­der­um­lage von rund 54.500 € zuzu­stim­men sowie Scha­dens­er­satz auf­grund der ver­zö­ger­ten Reno­vie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zu zah­len.

Fer­ner hat es die Pflicht der beklag­ten Par­tei zum Ersatz künf­ti­ger Schä­den der kla­gen­den Par­tei fest­ge­stellt. Auf die Beru­fung der beklag­ten Par­tei hat das Land­ge­richt das Urteil auf­ge­ho­ben und die Klage abge­wie­sen. Es war der Ansicht, die Kos­ten­be­las­tung über­schreite die „Opfer­grenze“ der betag­ten und finanz­schwa­chen beklag­ten Par­tei, deren Wohn­ein­hei­ten auch ohne die begehrte Sanie­rung nutz­bar seien. Der unter ande­rem für das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht zustän­dige V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat das Urteil auf­ge­ho­ben.

Ent­schei­dungs­gründe Der V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die kla­gende Par­tei sowohl die Zustim­mung zu der antei­li­gen Kos­ten­tra­gung als auch zur Bil­dung der Son­der­um­lage ver­lan­gen kann. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann die ord­nungs­mä­ßige Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bean­spru­chen. Aller­dings haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit einen Gestal­tungs­spiel­raum; sie müs­sen das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit beach­ten und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rück­sicht neh­men.

Des­halb sind sie berech­tigt, Kos­ten und Nut­zen einer Maß­nahme gegen­ein­an­der abzu­wä­gen und nicht zwin­gend erfor­der­li­che Maß­nah­men ggf. zurück­zu­stel­len. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich ist. Denn infolge der sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Män­gel am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ist die Woh­nung der kla­gen­den Par­tei unbe­wohn­bar. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten oder des Alters ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist in sol­chen Fall­kon­stel­la­tio­nen kein Raum. Dies liefe der not­wen­di­gen Erhal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen zuwi­der. Zudem müsste die kla­gende Par­tei die Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums tra­gen, obwohl sie es dau­er­haft nicht nut­zen könnte. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen antei­lig für die Sanie­rungs­kos­ten auf­kom­men, selbst wenn sie in ers­ter Linie der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zugu­te­kommt.

Im Hin­blick auf die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che hat der V. Zivil­se­nat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Ent­schie­den hat er aber, dass eine Ersatz­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für sol­che Schä­den an dem Son­der­ei­gen­tum in Betracht kommt, die dadurch ent­ste­hen, dass die gebo­tene Beschluss­fas­sung über die Vor­nahme zwin­gend erfor­der­li­cher Maß­nah­men unter­bleibt. Eine Haf­tung kann die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tref­fen, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nahme gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

 

Bei Fra­gen spre­chen Sie bitte Ihren zustän­di­gen Steu­er­be­ra­ter an.

 

 

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