Fachartikel & News

Immo­bi­li­en­ver­kauf: Gewinn mit Beton­gold

Hohe Nach­frage, gerin­ges Ange­bot – in vie­len Regio­nen kön­nen Unter­neh­mer bei der Ver­äu­ße­rung eines Gebäu­des gutes Geld ver­die­nen. Aller­dings lässt sich nur mit der rich­ti­gen steu­er­li­chen Gestal­tung der Zugriff des Fis­kus begren­zen.

Autor: Eva-Maria Neu­thin­ger


Renate Rap­pold expan­diert und inves­tiert. Mit ihrem Mann führt sie die Auto­haus Rap­pold GmbH in Blaufel­den, einem Städt­chen zwi­schen Bad Mer­gen­theim und Crails­heim. „Aktu­ell erwei­tern wir unser Geschäft mit einer sechs­stel­li­gen Summe“, berich­tet die Fir­men­che­fin stolz. Die Finan­zie­rung stemmt sie kom­plett aus eige­nen Mit­teln: „Um das Geld dafür zu bekom­men, haben wir im ver­gan­ge­nen Jahr unsere Tank­stelle mit Gewinn ver­äu­ßert.“ Weil es damals meh­rere Inter­es­sen­ten gab, ent­stan­den Rap­pold keine Kos­ten für Mak­ler oder Reno­vie­rung.

Immo­bi­lien brin­gen viel Geld Wunsch­ge­mäß lief auch die finan­zi­elle Gestal­tung des Ver­kaufs. Da die Tank­stelle zum Betriebs­ver­mö­gen gehörte, unter­lag der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn der Steuer. Gemein­sam mit ihrem Steu­er­be­ra­ter fand Renate Rap­pold aber eine gute Lösung, um die sofor­tige volle Ver­steue­rung zu ver­mei­den. Par­al­lel zum Ver­kauf der Immo­bi­lie bil­dete sie für das geplante Auto­haus-Bau­vor­ha­ben eine soge­nannte Reinves­ti­ti­ons­rück­lage. So kann sie den Gewinn aus dem Ver­kauf der Tank­stelle im End­ef­fekt steu­erneu­tral rea­li­sie­ren.

Wie die Kfz-Händ­le­rin aus dem Frän­ki­schen ste­hen der­zeit viele Unter­neh­mer vor der Über­le­gung, Beton­gold abzu­sto­ßen und das Kapi­tal für künf­tige pri­vate oder betrieb­li­che Vor­ha­ben ein­zu­set­zen. Da die Immo­bi­li­en­nach­frage in vie­len Regio­nen klar das Ange­bot über­steigt, lässt sich in guten Lagen ein hoher Preis und damit oft ein lukra­ti­ver Gewinn erzie­len. Anle­ger suchen wegen der Euro- und Finanz­krise wei­ter einen siche­ren Hafen für ihr Geld. Zudem bewe­gen sich die Finan­zie­rungs­zin­sen nach wie vor auf einem his­to­risch nied­ri­gen Niveau. Auch dies wirkt sich posi­tiv auf die Nach­frage aus. Ange­sichts die­ser Ent­wick­lung ist es für Immo­bi­li­en­ver­käu­fer wich­tig, an das Thema Finanz­amt zu den­ken. Weil der Fis­kus gerne die Hand auf­hält, ent­wi­ckeln cle­vere Fir­men­chefs früh­zei­tig die pas­sende Stra­te­gie, um bei einem geplan­ten Ver­kauf einer Immo­bi­lie mög­lichst Steu­ern zu spa­ren. Dabei gilt es grund­sätz­lich zu unter­schei­den, ob das Objekt im Pri­vat- oder im Betriebs­ver­mö­gen gehal­ten wird. Wich­tig ist auch, wie es bis­her genutzt wurde. Eine pri­vate Immo­bi­lie kann grund­sätz­lich steu­er­frei ver­kauft wer­den, wenn der Eigen­tü­mer sie aus­schließ­lich zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt hat. Der auf ein Arbeits­zim­mer ent­fal­lende Anteil am Ver­äu­ße­rungs­ge­winn ist aller­dings zu ver­steu­ern, wenn die Her­stel­lungs­kos­ten für die­sen Raum zuvor als Betriebs­aus­gabe abge­setzt wur­den. Erzielte der Eigen­tü­mer mit der pri­va­ten Immo­bi­lie Erträge aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, ist der Ver­kaufs­ge­winn ein­kom­men­steu­er­pflich­tig. Das gilt, falls die Anschaf­fung oder Her­stel­lung weni­ger als zehn Jahre zurück­liegt. Maß­ge­bend ist das Datum der Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags. Die Höhe der Steu­ern hängt vom per­sön­li­chen Ein­kom­men­steu­er­satz und vom Wert­zu­wachs ab.

Vor­sicht ist prin­zi­pi­ell gebo­ten, wenn jemand in rela­tiv kur­zer Zeit meh­rere Immo­bi­lien ver­äu­ßert, die er zuvor in Pri­vat­be­sitz gehal­ten hat. In die­sem Fall unter­stellt das Finanz­amt näm­lich schnell einen soge­nann­ten gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del. Damit wer­den die Gewinne aus den Ver­käu­fen steu­er­pflich­tig. Diese Steu­er­falle droht bereits, wenn inner­halb von fünf Jah­ren mehr als drei Objekte ange­schafft und ver­äu­ßert wer­den.

Der Fis­kus hält die Hand auf Wie­der anders sieht es bei gemischt genutz­ten Immo­bi­lien aus. Besitzt ein Ein­zel­un­ter­neh­mer etwa ein Gebäude, bei dem im Unter­ge­schoss sein Laden­ge­schäft und dar­über eine Woh­nung liegt, ent­schei­det die Nut­zung über die Steu­er­frage. Das Laden­lo­kal zählt auto­ma­tisch zum not­wen­di­gen Betriebs-, die Woh­nung zum Pri­vat­ver­mö­gen, wenn sie der Unter­neh­mer aus­schließ­lich zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt hat. Bei einem Ver­kauf unter­liegt der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn aus dem Ver­kauf des Ladens der Steuer, nicht aber der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn für die Woh­nung. Ihr Anteil am Gewinn berech­net sich nach dem Ver­hält­nis der Wohn­flä­che zur Gesamt­flä­che. Vor­aus­set­zung dafür ist, dass der Unter­neh­mer die Räume zumin­dest in den letz­ten zwei Jah­ren zusam­men­hän­gend selbst genutzt hat. „Ein Leer­stand in die­ser Zeit reicht nicht aus“, erklärt dazu Richard Schmidt, Pro­fes­sor für Steu­er­recht der Hoch­schule für Öko­no­mie & Manage­ment (FOM) in Essen.

Steu­er­be­ra­ter muss prü­fen Mit die­sen steu­er­recht­li­chen Details hat sich der Unter­neh­mer Lothar Möschle beschäf­tigt, als er ver­gan­ge­nes Jahr die Firma Söhnel Maschi­nen­bau in Balts­manns­wei­ler bei Ess­lin­gen über­nahm und gleich eine Immo­bi­lie an einem neuen Stand­ort kaufte. Das Erd­ge­schoss nutzt er betrieb­lich. In der obe­ren Etage liegt eine Woh­nung, die er bewohnt. Möschle weiß: „Auf einen Teil des Gewinns wer­den bei einem spä­te­ren Ver­kauf also ver­mut­lich Steu­ern anfal­len.“ Die Details hat er schon früh­zei­tig mit sei­nem Steu­er­be­ra­ter geklärt.

Ein hohes Risiko trägt, wer sich für eine Betriebs­auf­spal­tung ent­schei­det. Dabei wird bei­spiels­weise eine betrieb­lich genutzte Immo­bi­lie im pri­va­ten Port­fo­lio gehal­ten und an die eigene Firma ver­mie­tet, etwa eine GmbH. „Geschäfts­füh­rende Gesell­schaf­ter soll­ten vor­sich­tig sein“, so Robert Leh­lei­ter, Pro­fes­sor für Steu­er­recht an der Hoch­schule für Tech­nik und Wirt­schaft in Dres­den. Auch bei Patrick Spohn über­wiegt Skep­sis: „Zumeist ist Unter­neh­mern davon abzu­ra­ten“, sagt der Pro­fes­sor für inter­na­tio­na­les und natio­na­les Steu­er­recht an der Hoch­schule Pforz­heim. Wird die Kon­struk­tion beim Ver­kauf auf­ge­löst, wer­den auf­ge­deckte stille Reser­ven schlag­ar­tig steu­er­pflich­tig. „Fehlt dann das Kapi­tal, um die For­de­rung des Finanz­amts zu bezah­len, steht im Extrem­fall die Exis­tenz der Firma auf dem Spiel“, so Spohn.

Gewinne reinves­tie­ren … Zum Glück gewährt das Finanz­amt den Unter­neh­mern beim Ver­kauf einer betrieb­li­chen Immo­bi­lie in bestimm­ten Fäl­len auch Steu­er­vor­teile. Renate Rap­pold etwa nutzte die Reinves­ti­ti­ons­rück­lage nach Para­graf 6b Ein­kom­men­steu­er­ge­setz. Bei der Ver­äu­ße­rung auf­ge­deckte stille Reser­ven las­sen sich neu­tra­li­sie­ren, indem ein erziel­ter Gewinn auf andere neue Wirt­schafts­gü­ter – zum Bei­spiel den Bau einer wei­te­ren Immo­bi­lie – über­tra­gen wird. Ent­we­der zieht das Unter­neh­men ihn sofort direkt von den Anschaf­fungs­kos­ten ab oder es bil­det alter­na­tiv eine Rück­lage für Inves­ti­tio­nen inner­halb der nächs­ten vier Jahre. Bei neu her­ge­stell­ten Gebäu­den beträgt die Frist sechs Jahre, wenn bereits nach vier Jah­ren mit dem Bau des neuen Gebäu­des begon­nen wird.

Beson­ders güns­tige Regeln gel­ten, falls der Betrieb nach dem Immo­bi­li­en­ver­kauf auf­ge­ge­ben wird. Unter­neh­mer pro­fi­tie­ren laut Para­graf 34 Abs. 3 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz ein­mal im Leben von einem ermä­ßig­ten Steu­er­satz auf außer­ge­wöhn­li­che Ein­künfte, die nicht mehr als ins­ge­samt fünf Mil­lio­nen Euro betra­gen. „Die Vor­teile sind jedoch an bestimmte Vor­ga­ben gebun­den“, erläu­tert Pro­fes­sor Schmidt. Zum Bei­spiel muss der Fir­men­chef das 55. Lebens­jahr voll­endet haben und einen geson­der­ten Antrag beim Finanz­amt stel­len. Der redu­zierte Steu­er­satz beträgt 56 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen Steu­er­sat­zes auf das gesamte zu ver­steu­ernde Ein­kom­men, min­des­tens 14 Pro­zent. Unter­liegt ein Unter­neh­mer also im Schnitt einem Steu­er­satz von 40 Pro­zent, wird der Gewinn aus dem Immo­bi­li­en­ver­kauf mit etwa 22,4 Pro­zent besteu­ert. Zusätz­lich gilt ein Frei­be­trag von 45.000 Euro, sofern der Gewinn den Betrag von 136.000 Euro nicht über­schrei­tet. Liegt er höher, wird er abge­schmol­zen.

…. oder Betrieb auf­ge­ben? Für Renate Rap­pold war diese Son­der­re­ge­lung beim Ver­kauf ihrer Tank­stelle
aller­dings kein Thema. Von einer Geschäfts­auf­gabe ist sie noch weit ent­fernt. Im Gegen­teil: „Mit der Moder­ni­sie­rung und Expan­sion, die sich aus dem Immo­bi­li­en­ver­kauf finan­zie­ren lässt, wol­len wir das Unter­neh­men wei­ter auf Erfolgs­kurs steu­ern“, betont die Fir­men­che­fin.

Mus­ter­rech­nung

So berech­net sich die Ein­kom­men­steuer auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn


Ein Ein­zel­un­ter­neh­mer nutzt seit fünf Jah­ren eine Immo­bi­lie pri­vat und betrieb­lich. Im Erd­ge­schoss führt er ein Laden­lo­kal, erste Etage und Dach­ge­schoss hat er ver­mie­tet. Das Laden­lo­kal hält er im Betriebs­ver­mö­gen, die ver­mie­te­ten Woh­nun­gen im Pri­vat­ver­mö­gen. Er nutzt die aktu­ell gute Markt­lage und ver­kauft die obe­ren Eta­gen antei­lig für 310.000 Euro, wofür er 10.000 Euro in Maler­ar­bei­ten inves­tierte. Die Anschaf­fungs­kos­ten der Woh­nun­gen abzüg­lich der gel­tend gemach­ten Abschrei­bun­gen betra­gen 200.000 Euro. Das Finanz­amt rech­net so:

Ver­kaufs­er­lös Woh­nun­gen 310.000 Euro
abzüg­lich Ver­äu­ße­rungs­kos­ten (hier Maler­ar­bei­ten) 10.000 Euro
abzüg­lich Anschaf­fungs­kos­ten (abzüg­lich Abschrei­bun­gen) 200.000 Euro
steu­er­pflich­ti­ger Gewinn 100.000 Euro
per­sön­li­cher Steu­er­satz 30 Pro­zent

Zu zah­lende Ein­kom­men­steuer 30.000 Euro


Quelle: TRIA­LOG, Das Unter­neh­mer­ma­ga­zin Ihrer Bera­ter und der DATEV, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg, Aus­gabe 01/2014

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!