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Miet­rechts­re­form tritt am 01.04.2013 in Kraft

Am 01.02.2013 hat der Bun­des­rat das Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz ver­ab­schie­det. Grund­sätz­lich gilt das neue Miet­recht auch für alte Miet­ver­hält­nisse, die vor dem 01.04.2013 geschlos­sen wor­den sind. Eine Über­gangs­re­ge­lung gilt für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, für die es beim bis­he­ri­gen Recht bleibt, wenn die gesetz­lich gebo­tene Mit­tei­lung vor dem 01.04.2013 zuge­gan­gen ist oder der Ver­mie­ter mit der Aus­füh­rung der Maß­nahme bis zum 01.04.2013 begon­nen hat.


Das Gesetz betrifft die Berei­che ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von Wohn­raum, För­de­rung des Con­trac­ting, die Bekämp­fung des Miet­no­ma­den­tums und den Kün­di­gungs­schutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen. Nach­fol­gen­der Auf­satz stellt die wich­tigs­ten Neue­run­gen dar.

Ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von Wohn­raum. Die Vor­schrif­ten über die Dul­dung von Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men wur­den umfang­reich ange­passt. Von erheb­li­cher Bedeu­tung ist der neu geschaf­fene Tat­be­stand der „ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung“. Umfasst sind Maß­nah­men, die zur Ein­spa­rung von End­ener­gie in Bezug auf die Miet­sa­che bei­tra­gen, etwa die Däm­mung der Gebäu­de­hülle oder der Ein­satz von Solar­tech­nik für die Warm­was­ser­be­rei­tung. Rein kli­ma­schüt­zende Maß­nah­men oder Maß­nah­men wie die Instal­la­tion einer Foto­vol­ta­ik­an­lage auf dem Dach, deren Strom der Ver­mie­ter in das öffent­li­che Strom­netz ein­speist, muss der Mie­ter zwar dul­den. Sie berech­ti­gen aber nicht zur
Miet­erhö­hung.

Das Recht zur Miet­min­de­rung wegen Beein­träch­ti­gun­gen im Zusam­men­hang mit der Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men wird erheb­lich ein­ge­schränkt. Für einen Zeit­raum von drei Mona­ten soll es nicht mehr zu einer Miet­min­de­rung kom­men. Auch in Zukunft wer­den die Kos­ten von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit jähr­lich maxi­mal elf Pro­zent auf die Miete umge­legt wer­den kön­nen. Kos­ten für Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen, die mit Moder­ni­sie­run­gen ver­bun­den sind, berech­ti­gen hin­ge­gen auch wei­ter­hin nicht zur Miet­erhö­hung.

Bis­her konnte sich der Beginn von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ver­zö­gern, wenn der Mie­ter vor­trägt, dass die gesetz­lich vor­ge­se­hene Umlage von Moder­ni­sie­rungs­kos­ten eine für ihn unzu­mut­bare wirt­schaft­li­che Härte sei. Zukünf­tig wird die zu erwar­tende Miet­erhö­hung den Mie­ter nicht mehr berech­ti­gen, die Dul­dung der Maß­nahme zu ver­wei­gern. Dies spielt künf­tig nur noch bei der Über­prü­fung der Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung eine Rolle.

Die for­ma­len Anfor­de­run­gen an die Begrün­dungs­pflich­ten des Ver­mie­ters bei Moder­ni­sie­run­gen wer­den gesenkt, um über­zo­gene Anfor­de­run­gen zu ver­mei­den. Will der Ver­mie­ter z. B. neue Fens­ter ein­bauen, ist eine Bekannt­gabe der Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten der alten Fens­ter nicht mehr erfor­der­lich. Statt­des­sen kann er hierzu künf­tig auf aner­kannte Pau­schal­werte wie z. B. die „Bekannt­ma­chung der Regeln zur Daten­auf­nahme und Daten­ver­wen­dung im Wohn­ge­bäu­de­be­stand“ des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums für Ver­kehr, Bau und Stadt­ent­wick­lung vom 30.07.2009 Bezug neh­men, um die Ener­gie­ein­spa­rung durch Ver­gleich mit dem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten der neuen Fens­ter, die den Anga­ben des Her­stel­lers ent­nom­men wer­den kön­nen, dar­zu­le­gen.

In die­sem Zusam­men­hang ist zu den zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete her­an­zu­zie­hen­den Wohn­wert­merk­ma­len Art, Größe, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage als wei­te­res Merk­mal die „ener­ge­ti­sche Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit“ ein­ge­führt wor­den.

För­de­rung des Wär­me­con­trac­ting. Die Ein­füh­rung von Wär­me­con­trac­ting wird gesetz­lich gere­gelt. Das Wär­me­con­trac­ting wird als gewerb­li­che Wär­me­lie­fe­rung durch ein spe­zia­li­sier­tes Unter­neh­men defi­niert. Hat der Mie­ter die Betriebs­kos­ten für Wärme oder Warm­was­ser zu tra­gen und stellt der Ver­mie­ter die Ver­sor­gung von der Eigen­ver­sor­gung auf die eigen­stän­dig gewerb­li­che Lie­fe­rung durch einen Wär­me­lie­fe­ran­ten um, so hat der Mie­ter die Kos­ten der Wär­me­lie­fe­rung als Betriebs­kos­ten zu tra­gen, wenn zwei Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind:

Die Wärme wird mit ver­bes­ser­ter Effi­zi­enz ent­we­der aus einer vom Wär­me­lie­fe­ran­ten errich­te­ten neuen Anlage oder aus einem Wär­me­netz gelie­fert und die Kos­ten der Wär­me­lie­fe­rung über­stei­gen nicht die Betriebs­kos­ten für die bis­he­rige Eigen­ver­sor­gung mit Wärme und Warm­was­ser.

Bekämp­fung des Miet­no­ma­den­tums. Gegen das soge­nannte Miet­no­ma­den­tum soll durch neue Ver­fah­rens­re­geln ver­bes­sert vor­ge­gan­gen wer­den kön­nen: Um das wirt­schaft­li­che Risiko des Ver­mie­ters zu begren­zen, sind Räu­mungs­pro­zesse zukünf­tig schnel­ler als andere Zivil­pro­zesse durch­zu­füh­ren. Sie sind vor­ran­gig zu ter­mi­nie­ren; die Fris­ten zur Stel­lung­nahme für die Par­teien sind auf das unbe­dingt Not­wen­dige zu redu­zie­ren. Wird eine Räu­mungs­klage mit einer Zah­lungs­klage aus dem­sel­ben Rechts­ver­hält­nis ver­bun­den, kann das Pro­zess­ge­richt auf Antrag des Klä­gers anord­nen, dass der Beklagte wegen der Geld­for­de­run­gen, die nach Rechts­hän­gig­keit der Klage fäl­lig gewor­den sind, Sicher­heit zu leis­ten hat. Damit soll ver­hin­dert wer­den, dass der Ver­mie­ter durch das Gerichts­ver­fah­ren einen wirt­schaft­li­chen Scha­den erlei­det, weil der Mie­ter am Ende des Pro­zes­ses nicht mehr in der Lage ist, die wäh­rend des Pro­zes­ses auf­ge­lau­fe­nen Miet­schul­den zu bezah­len.

Hat ein Ver­mie­ter vor Gericht ein Räu­mungs­ur­teil erstrit­ten, soll der Gerichts­voll­zie­her die Woh­nung räu­men kön­nen, ohne gleich­zei­tig die Weg­schaf­fung und Ein­la­ge­rung der Gegen­stände in der Woh­nung durch­zu­füh­ren. Die Räu­mung kann also dar­auf beschränkt wer­den, den Schuld­ner aus dem Besitz der Woh­nung zu set­zen. Auf diese Weise fällt kein Kos­ten­vor­schuss für Abtrans­port und Ein­la­ge­rung der in der Woh­nung ver­blei­ben­den Gegen­stände an. Die Haf­tung des Ver­mie­ters für die vom Schuld­ner zurück­ge­las­se­nen Gegen­stände wird auf Vor­satz und grobe Fahr­läs­sig­keit begrenzt.

Pro­ble­ma­tisch war bis­her der Fall, dass z. B. im Zeit­punkt der Voll­stre­ckung des Räu­mungs­ur­teils dritte Per­so­nen behaup­tet haben, Unter­mie­ter der Woh­nung zu sein. Zukünf­tig wird unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen eine Räu­mung auch mög­lich sein, wenn der Ver­mie­ter gegen diese Per­so­nen keine Räu­mungs­klage erho­ben und kei­nen Titel erwirkt hat.

Kün­di­gungs­schutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen. Wenn Miets­häu­ser in Wohn­ei­gen­tum umge­wan­delt und die Woh­nun­gen schließ­lich ver­äu­ßert wer­den, war ein Schutz vor Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen für drei Jahre vor­ge­se­hen. Es wird nun klar­ge­stellt wer­den, dass die Kün­di­gungs­be­schrän­kung auch gilt, wenn der Wohn­raum nach Über­las­sung an den Mie­ter an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder Erwer­ber­mehr­heit ver­äu­ßert wurde.

Fazit. Der Gesetz­ge­ber hat mit der Miet­rechts­re­form einige bis­her umstrit­tene Fra­ge­stel­lun­gen klar­ge­stellt und gesetz­li­che Lücken geschlos­sen. Die Miet­rechts­re­form ist zudem eher ver­mie­ter­freund­lich gestal­tet. Dies wird teil­weise scharf kri­ti­siert.

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