Fachartikel & News

Ver­mie­tung an Ange­hö­rige

Wer eine Woh­nung oder ein Haus bil­li­ger als am Markt üblich (an Ange­hö­rige) ver­mie­tet, kann damit in gro­ßem Umfang Steu­ern spa­ren. Die Rege­lun­gen hierzu waren sehr kom­pli­ziert und wur­den von der Finanz­ver­wal­tung kri­tisch betrach­tet. Durch eine Neu­re­ge­lung durch das Steu­er­ver­ein­fa­chungs­ge­setz 2011 ist die ver­bil­ligte Ver­mie­tung (an Ange­hö­rige) ab dem Ver­an­la­gungs­zeit­raum nun deut­lich ver­ein­facht wor­den.


Ver­mie­tung an Ange­hö­rige. Zunächst ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Rege­lun­gen nicht auf den Bereich der Ver­mie­tung an nahe Ange­hö­rige beschränkt sind. Statt­des­sen kann auch der an Fremde ver­mie­tende Steu­er­pflich­tige hier­von betrof­fen sein, falls er ver­bil­ligt ver­mie­tet. In der Pra­xis hat sich bis­her jedoch gezeigt, dass nur die Ver­mie­tung an nahe Ange­hö­rige eine beson­dere Bedeu­tung in die­sen Zusam­men­hän­gen hatte. Als nahe Ange­hö­rige gel­ten ins­be­son­dere Ehe­gat­ten, Eltern und Kin­der, Groß­el­tern und Enkel­kin­der, Schwie­ger­el­tern und Schwie­ger­kin­der, Geschwis­ter sowie Ver­schwä­gerte.

Vor­aus­set­zun­gen für steu­er­li­che Aner­ken­nung. Grund­vor­aus­set­zung für die steu­er­recht­li­che Aner­ken­nung von Ver­trags­ver­hält­nis­sen zwi­schen nahen Ange­hö­ri­gen waren in der Ver­gan­gen­heit und wer­den auch in der Zukunft sein, dass die Ver­träge bür­ger­lich-recht­lich wirk­sam ver­ein­bart wor­den sind und sowohl die Gestal­tung als auch die tat­säch­li­che Durch­füh­rung des Ver­ein­bar­ten dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spre­chen. Die Frage, was zwi­schen Frem­den üblich ist, beinhal­tet dabei nicht eine ver­bil­ligte Ver­mie­tung. Diese ist viel­mehr Bestand­teil der Prü­fung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ist zen­tra­ler Punkt der oben bereits erwähn­ten Neu­re­ge­lung.

Bis­he­rige Rechts­lage.Die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht stand bis zum 31.12.2011 in Abhän­gig­keit vom Ver­hält­nis der ver­bil­lig­ten Miete zur orts­üb­li­chen Miete. Die orts­üb­li­che Markt­miete bezog sich dabei auf die Warm­miete, also inklu­sive der Neben­kos­ten. Betrug die Miete weni­ger als 56 % (bis ein­schließ­lich 2003: 50 %) der orts­üb­li­chen Markt­miete, so war das Miet­ver­hält­nis zwin­gend auf­zu­tei­len in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil. Wer­bungs­kos­ten konn­ten nur antei­lig im Ver­hält­nis der tat­säch­li­chen Miete zur orts­üb­li­chen Markt­miete abge­setzt. Erreichte die Miete z. B. nur 40 Pro­zent des orts­üb­li­chen Niveaus, konn­ten auch nur 40 Pro­zent der Woh­nungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den.

Betrug die Miete min­des­tens 56 % (bis ein­schließ­lich 2003: 50 %), aber weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete, so war eine Über­schuss­pro­gnose auf 30 Jahre zu erstel­len. War das Ergeb­nis die­ser Pro­gnose posi­tiv, so konn­ten die Wer­bungs­kos­ten in vol­ler Höhe ange­setzt wer­den, andern­falls trat die glei­che Rechts­folge (antei­li­ger Ansatz der Wer­bungs­kos­ten) ein wie bei Miet­ein­nah­men bis zu 56 % der orts­üb­li­chen Markt­miete. Bei einer Miete ab 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete konnte bei einer Ver­mie­tung grund­sätz­lich von einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­ge­gan­gen wer­den. In die­sem Fall wur­den die Wer­bungs­kos­ten in vol­ler Höhe in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach der orts­üb­li­chen Miete, bot regel­mä­ßig die Über­schuss­pro­gnose Streit­po­ten­zial mit der Finanz­ver­wal­tung. Die Über­schuss­pro­gnose beruhte für den Pro­gno­se­zeit­raum von 30 Jah­ren auf Schät­zun­gen der zu erwar­ten­den Ein­nah­men und Wer­bungs­kos­ten.

Rechts­lage ab 2012. Ab 2012 ent­fällt eine sol­che Über­schuss­pro­gnose kom­plett. Nach der Neu­re­ge­lung durch das Steu­er­ver­ein­fa­chungs­ge­setz 2011 gilt die Wohn­raum­ver­mie­tung nun als voll­ent­gelt­lich, wenn die Miete min­des­tens 66 % der orts­üb­li­chen Miete beträgt. In die­sem Fall kön­nen Wer­bungs­kos­ten im Zusam­men­hang mit der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung voll­stän­dig abge­zo­gen wer­den. Liegt die Miete unter der 66- %-Grenze, han­delt es sich um eine teil­ent­gelt­li­che Ver­mie­tung und Wer­bungs­kos­ten kön­nen nur antei­lig abge­zo­gen wer­den. In der Dis­kus­sion mit der Finanz­ver­wal­tung spielt daher zukünf­tig nur die Höhe der orts­üb­li­chen Markt­miete eine Rolle.

Fazit. Die Neu­re­ge­lun­gen bie­ten mehr Rechts­si­cher­heit. Ins­be­son­dere der Weg­fall der Über­schuss­pro­gnose ist zu begrü­ßen. Es sind jedoch wei­ter­hin wich­tige Punkte zu beach­ten, z. B. muss das Miet­ver­hält­nis wei­ter­hin fremd­üb­lich sein. Wei­ter­hin ist die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Miete auch in Zukunft ein mög­li­cher Streit­punkt. Hier sollte nach Mög­lich­keit auf einen aktu­el­len Miet­spie­gel zurück­ge­grif­fen wer­den.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!