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Sind Immo­bi­lien- und Grund­stücks­ver­käufe steu­er­pflich­tig?

Nicht immer ist es heut­zu­tage noch mög­lich das eigens gebaute Haus und das dazu­ge­hö­rige Grund­stück ein Leben lang zu behal­ten. Ste­tig wach­sende beruf­li­che Anfor­de­run­gen an die eigene Mobi­li­tät aber auch diverse unvor­her­ge­se­hene Vor­komm­nisse kön­nen schnell einen Ver­kauf des Eigen­heims nach sich zie­hen. Des Wei­te­ren kann sich ein An- und spä­te­rer Ver­kauf von Grund­stü­cken durch­aus aber auch finan­zi­ell loh­nen, denn Rand­ge­biete von Groß­städ­ten, die frü­her nur kleine unat­trak­tive Dör­fer waren, ent­wi­ckeln sich schnell zu bevor­zug­ten Ein­zugs­ge­bie­ten mit hohen Grund­stücks­prei­sen. Doch müs­sen even­tu­elle Gewinne hier­aus auch ver­steu­ert wer­den?


Grund­sätz­lich unter­schei­det man bei Grund­stücks­ver­käu­fen steu­er­lich die pri­vate Ver­mö­gens­ver­wal­tung und den gewerb­li­chen Grun­stücks­han­del.

Die pri­vate Ver­mö­gens­ver­wal­tung. So lange sich die Grund­stücks­ver­käufe in bestimm­ten Gren­zen hal­ten, liegt zumin­dest keine gewerb­li­che Tätig­keit vor, son­dern eine pri­vate Ver­mö­gens­ver­wal­tung. Dies hat z.B. den Vor­teil, dass keine Gewer­be­steuer auf die Gewinne aus den Ver­käu­fen anfällt.

Doch auch wenn keine gewerb­li­che Tätig­keit vor­liegt, kön­nen die Grund­stücks­ver­äu­ße­run­gen trotz­dem als pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte ein­kom­men­steu­er­pflich­tig sein. Lie­gen aller­dings zwi­schen An- und Ver­kauf des Grund­stücks mehr als 10 Jahre, so ist ein ggf. ent­stan­de­ner Gewinn aus der Grund­stücks­ver­äu­ße­rung grund­sätz­lich ein­kom­men­steu­er­frei. Eben­falls steu­er­be­freit ist ein Über­schuss, falls das Grund­stück im Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Ver­äu­ße­rung aus­schließ­lich eige­nen Wohn­zwe­cken diente. Genauso ver­hält es sich, wenn das Objekt im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren für eigene Wohn­zwe­cke genutzt wurde. Lie­gen keine die­ser Befrei­ungs­tat­be­stände vor, ist ein etwai­ger Über­schuss des Ver­äu­ße­rungs­prei­ses über die Anschaf­fungs- und Ver­äu­ße­rungs­kos­ten grund­sätz­lich als pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft zu ver­steu­ern.

Der gewerb­li­che Grund­stücks­han­del. Wer­den inner­halb von fünf Jah­ren mehr als drei Grund­stü­cke o.ä. Objekte wie z.B. Eigen­tums­woh­nun­gen oder Häu­ser ver­kauft und betrug die Zeit­spanne zwi­schen Ankauf bzw. Errich­tung und Ver­kauf nicht mehr als fünf Jahre, so liegt grund­sätz­lich ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor.

Dies hat zur Folge, dass der Steu­er­pflich­tige Ein­künfte aus Gewer­be­be­trieb aus den Grund­stücks­ver­käu­fen erzielt und auf die anfal­len­den Gewinne sowohl Ein­kom­men- als auch Gewer­be­steuer zah­len muss.

Die genann­ten Grenz­werte von drei Objek­ten und fünf Jah­ren sind jedoch keine star­ren Gren­zen. So kann der Steu­er­pflich­tige nach­wei­sen, dass er die Grund­stü­cke stets ohne Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht erwor­ben hat, so dass bei nach­voll­zieh­ba­rer Dar­le­gung der Gründe auch bei Nicht­ein­hal­tung der Gren­zen kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­lie­gen kann. Aller­dings wird in der Pra­xis die­ser Nach­weis regel­mä­ßig nur sehr schwer mög­lich sein, da die Finanz­ver­wal­tung z.B. das Unter­schrei­ten der Fünf-Jah­res-Grenze zwi­schen An- und Ver­kauf (den so genann­ten engen zeit­li­chen Zusam­men­hang) als bedingte Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht bereits beim Ankauf inter­pre­tiert. Der Steu­er­pflich­tige kann sich hier­bei auch nicht dar­auf beru­fen, dass die Ver­kaufs­ab­sicht erst wegen spä­te­rer Finan­zie­rungs­schwie­rig­kei­ten und zu hoher finan­zi­el­ler Belas­tun­gen gefasst wor­den sei. Ande­rer­seits kann auch bei von Anfang an vor­lie­gen­der Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del vor­lie­gen, obwohl die Drei-Objekt-Grenze nicht über­schrit­ten oder das Fünf-Jah­res-Limit nicht unter­schrit­ten ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn bereits bei vor Bebau­ung eines vom Ver­äu­ße­rer zu errich­ten­den Gebäu­des mit Grund­stück an den Käu­fer ver­kauft wird.

Wei­ter­hin gilt es zu beach­ten, dass unter Umstän­den auch Grund­stü­cke in die Prü­fung der Drei-Objekt-Grenze mit ein­be­zo­gen wer­den müs­sen, die im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­folge oder durch Schen­kung über­tra­gen wor­den sind.

Fazit. Die Besteue­rung von Ver­äu­ße­rungs­ge­win­nen bei Grund­stü­cken ist ein äußerst schwie­ri­ges und detail­rei­ches Feld der steu­er­li­chen Recht­spre­chung. Der vor­lie­gende Arti­kel kann hier­über nur einen sche­men­haf­ten Aus­blick über die Viel­fält­gik­eit geben. Kon­sul­tie­ren Sie daher unbe­dingt Ihren Steu­er­be­ra­ter, falls Sie beab­sich­ti­gen sich von Grund­be­sitz zu tren­nen.

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