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Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men an Wohn­ge­bäu­den

Deutsch­land hat sich das Ziel gesetzt, die Treib­haus­gas­emis­sio­nen bis 2020 um 40 Pro­zent und ent­spre­chend der Ziel­set­zung der Indus­trie­staa­ten bis 2050 um min­des­tens 80 Pro­zent zu sen­ken.


Erheb­li­che Poten­ziale zur Ener­gie- und CO2-Ein­spa­rung wer­den ins­be­son­dere im Gebäu­de­be­reich bzw. -bestand gese­hen. Mit dem Geset­zes­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung vom 06.06.2011 sol­len zusätz­li­che Anreize zur ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­rung geschaf­fen wer­den. Wäh­rend der Bun­des­tag den Geset­zes­ent­wurf am 30.06.2011 beschlos­sen hat, ver­wei­gerte der Bun­des­rat am 08.07.2011 seine Zustim­mung. Es ist daher offen, ob der Geset­zes­ent­wurf umge­setzt wer­den wird. Auf Antrag des Lan­des Baden-Würt­tem­berg hat der Bun­des­rat am 23. Sep­tem­ber den Ver­mitt­lungs­aus­schuss ange­ru­fen. Alter­na­tiv steht ein För­der­pro­gramm der KfW-Bank für zins­güns­tige Kre­dite zur Dis­po­si­tion.

Steu­er­li­che För­de­rung von ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nah­men. Der Geset­zes­ent­wurf sieht eine steu­er­li­che För­de­rung von ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nah­men an Gebäu­den vor. Die För­de­rung bezieht sich – wie die ver­gleich­ba­ren För­der­pro­gramme durch die Ban­ken­gruppe der KfW – auf Wohn­ge­bäude. Geför­dert wer­den Gebäude, die vor 1995 gebaut wur­den. Die För­de­rung wird ziel­ge­rich­tet aus­ge­stal­tet. Sie stellt auf das ener­ge­ti­sche Ergeb­nis der durch­ge­führ­ten Bau­maß­nah­men ab und setzt vor­aus, dass durch die jewei­li­gen Maß­nah­men der Ener­gie­be­darf des Gebäu­des erheb­lich ver­rin­gert wird. Dies ist durch die Beschei­ni­gung eines Sach­ver­stän­di­gen nach­zu­wei­sen. Die Auf­wen­dun­gen für die Maß­nah­men wer­den im Falle einer Ein­kunfts­er­zie­lung über zehn Jahre im Rah­men der jewei­li­gen Ein­kunfts­art abge­schrie­ben. Steu­er­pflich­tige, die das Objekt selbst nut­zen, kön­nen die Auf­wen­dun­gen wie Son­der­aus­ga­ben in glei­cher Weise gel­tend machen.

Abset­zungs­mög­lich­kei­ten von Ver­mie­tern. Ver­mie­ter sol­len über einen Zeit­raum von zehn Jah­ren jähr­lich 10 % des Her­stel­lungs­auf­wands als erhöhte Abset­zun­gen bei den Wer­bungs­kos­ten zu den Miet­ein­künf­ten gel­tend machen kön­nen. Sofern die Miet­im­mo­bi­lie im Betriebs­ver­mö­gen ist, min­dert die AfA ent­spre­chend den Gewinn.

Abset­zungs­mög­lich­kei­ten bei selbst genutz­ten Immo­bi­lien. Besit­zer von selbst genutz­ten Häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen dür­fen an einem eige­nen Gebäude im Kalen­der­jahr des Abschlus­ses der ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahme und in den fol­gen­den 9 Kalen­der­jah­ren jeweils bis zu 10 Pro­zent wie Son­der­aus­ga­ben abzie­hen. Neben nach­träg­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten sol­len auch Sanie­rungs­auf­wen­dun­gen, die steu­er­recht­lich Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen dar­stel­len, steu­er­lich geför­dert wer­den. Denn anders als bei Steu­er­pflich­ti­gen, die ihre Gebäude zur Ein­kunfts­er­zie­lung nut­zen, sind Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen an einem Gebäude bei Selbst­nut­zern grund­sätz­lich ein­kom­men­steu­er­recht­lich irrele­vant.

Details. Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men wer­den bei sol­chen Gebäu­den geför­dert, bei denen mit der Her­stel­lung des Gebäu­des vor dem 1. Januar 1995 begon­nen wurde. Zu den begüns­tig­ten Immo­bi­lien gehö­ren im Inland bele­gene und zu Wohn­zwe­cken ver­wen­dete Gebäude, Gebäu­de­teile, Eigen­tums­woh­nun­gen und im Teil­ei­gen­tum ste­hende Räume. Durch die Sanie­rungs­maß­nah­men muss ins­be­son­dere der Ener­gie­be­darf des Gebäu­des erheb­lich ver­rin­gert wer­den und der Wär­me­ver­lust darf bestimmte Gren­zen nicht über­schrei­ten. Geför­dert wer­den Bau­maß­nah­men, mit denen ins­be­son­dere erreicht wird, dass das Gebäude einen Pri­mär­ener­gie­be­darf von 85 Pro­zent eines zum Zeit­punkt des Beginns der Maß­nahme ver­gleich­ba­ren Neu­baus nicht über­schrei­tet. Wie bei den ver­gleich­ba­ren Sanie­rungs­pro­gram­men des Bun­des durch die KfW-Ban­ken­gruppe ist Vor­aus­set­zung für die Gel­tend­ma­chung der erhöh­ten Abset­zun­gen, dass eine sach­kun­dige Per­son im Sinne des § 21 EnEV die Vor­aus­set­zun­gen des Sat­zes 1 bestä­tigt. Um staat­li­che Dop­pel­för­de­rung zu ver­mei­den, gibt es die neuen steu­er­li­chen Pri­vi­le­gien nur, wenn für die Maß­nah­men keine erhöh­ten Abset­zun­gen nach den Regeln für Objekte in Sanie­rungs­ge­bie­ten oder für Bau­denk­mä­ler gewährt wer­den und es sich nicht um öffent­lich geför­derte Maß­nah­men han­delt. Das sind bei­spiels­weise zins­ver­bil­ligte Dar­le­hen und steu­er­freie Zuschüsse nach ande­ren För­der­pro­gram­men (z. B. KfW-Dar­le­hen). Die neue Ver­güns­ti­gung kann nicht mit einer För­de­rung nach dem Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­ge­setz oder der ehe­ma­li­gen Eigen­heim­zu­lage kom­bi­niert wer­den. Die För­der­vor­aus­set­zun­gen bei Gebäu­den, die zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wer­den, sind auch dann erfüllt, wenn ihre Teile unent­gelt­lich von Drit­ten bewohnt wer­den.

Fazit. Die vor­ge­se­he­nen Rege­lun­gen sind sehr erfreu­lich – soll­ten diese doch noch ver­ab­schie­det wer­den. Geför­dert wer­den Bau­maß­nah­men, die nach dem 31. Dezem­ber 2011 begon­nen wer­den. Haus­ei­gen­tü­mer soll­ten also noch einige Monate war­ten, bevor sie ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men in Auf­trag geben.

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